一、调查时间
年4月
二、调查对象
上海市杨浦区新江湾城板块东北部部分住宅物业
三、调查方式
查询网络挂牌、咨询中介、实地走访
四、新江湾城板块介绍
1、板块划分
北：*浦江南：*立路-三门路西：逸仙路高架东：闸殷路
2、板块简介
新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态"绿宝石"。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。杨浦新江湾城定位为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区。
3、板块优势
1）区域定位较高。以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。
2）自然环境较好。区域内有新江湾城湿地公园，占地面积达到平方米，是市区一块大型"绿肺"，自然资源丰富，河道密布，生态条件优越。
3）交通便利。地铁10号线纵贯整个板块，公交线路众多。
4）教育资源较好。复旦大学、同济大学第一附属中学、上海音乐学院实验学校、延吉幼儿园等学校
5）生活配套齐全。受五角场核心商业圈的辐射，银行、医院等配套设施齐全。
4、本次调查范围为新江湾城板块东北部分区域住宅。
（调查区域）
五、所调查楼盘价格总览
1、楼盘分布
2、部分小区4月二手房房价
六、部分楼盘房型及价格分析
1、华润置地橡树湾
1）华润置地橡树湾地址为江湾城路号，位于新江湾城板块东北部，东至江湾城路，南至国浩路，西至*和路，北至国帆路。该小区年建成，绿化率40%，容积率0.80，出入刷门禁卡、保安执勤。
2）周边配套：悠方购物公园、上海·星汇广场、新江湾城生活广场、上海音乐学院实验学校、复旦大学(江湾新校区)、同济大学第一附属中学、医院、中国工商银行、新江湾城公园等。
3）交通条件：附近有国浩路江湾城路、*和路国帆路等公交站，公交线路有路、路、路、路等，地铁10号线国帆路站（在建）。
4）华润置地橡树湾由叠加别墅和公寓组成，1-48、51-54号为叠加别墅，49-50、61-号为小高层、高层公寓。
5）该小区的叠加别墅共5层，分为下叠、中叠、上叠。下叠为-1-1层，花园南80平方米+北20平方米，地上单价9.5万/平方米左右；中叠花园北10平方米，地上单价8.2万/平方米左右；上叠花园北10平，地上单价8万/平方米左右。
（叠加别墅照片）
6）该小区的公寓均为精装修，59-69号为小户型，72-77号为平方米左右，86-97号平方米左右的大平层，其中76-77号为楼王位置，景观较好。小户型单价8.5-9万/平方米，平方米左右户型单价8-8.5万/平方米，平方米左右户型7.5-8万/平方米。
（公寓照片）
（小区环境照片）
2、加州水郡
1）加州水郡位于国秀路弄，东至*和路，南至殷行路，西至自然河道，北至国秀路。该小区年建成，绿化率40%，容积率1.80，出入刷门禁卡、保安执勤。
2）周边配套：悠方购物公园、上海·星汇广场、新江湾城生活广场、上海音乐学院实验学校、复旦大学(江湾新校区)、同济大学第一附属中学、医院、中国工商银行、新江湾城公园等。
3）交通条件：附近有加州水郡(招呼站)、国秀路*和路等公交站。公交线路有路、路、路、路等，地铁10号线新江湾城站。
4）加州水郡由6幢小高层组成，精装修交付，单元号、楼层号均不设有4、13、14号。公寓平左右户型单价8-8.5万/平方米，平左右大平层单价7.8-8.3万/平方米。
（平面图）
5）朝向：8-9号建筑物朝向为非南北向，采光会受影响；景观：新江湾城公园与该小区一路之隔，1-7号北边可看到公园景色，空气质量较好，视野开阔，另小区西边临河，西边楼幢可以观河景；楼间距：该小区楼间距较大，3-5号与10-11号之间为小区人工草坪，采光较好。应注意利好、利空因素对价格影响。
（公寓照片）
七、总结
年一季度以来，该区域住宅成交较少，但由于板块的高端定位以及配套设施更加完善，业主对房价的信心不减，挂牌依然稳定，该区域的房价在短时间内总体会呈平稳走势。新江湾城板块作为以“生态、人文、信息、低碳、资源”定位的国际社区，与周边板块相比房价较高，该区域交通方便、环境优美、配套齐全，已经形成较为成熟的住宅圈，区域的吸引力和发展潜力很大。（国策上海陈欣）
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